Comprendre la fiscalité des SCPI Advenis REIM : guide pratique pour les résidents fiscaux français
17 octobre 2024
Par Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI Eurovalys et Elialys d’Advenis REIM, investissant en Allemagne et en Europe du Sud, offrent des atouts fiscaux spécifiques pour les résidents fiscaux français. Cependant, il est essentiel d’en comprendre les particularités fiscales afin de tirer pleinement parti de leur potentiel.
► SCPI françaises et européennes : régime micro-foncier ou réel ?
Tous les revenus fonciers perçus par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent en fonction du montant des revenus :
- Régime micro-foncier : Ce régime est applicable si l’investisseur perçoit également des revenus fonciers d’un immeuble en location non meublée. Il s’applique lorsque les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et offre un abattement forfaitaire de 30 %. L’imposition se fait au barème progressif, selon le taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cependant, il n’est pas possible de déduire des charges (comme les intérêts d’emprunt).
- Régime réel : Ce régime est obligatoire lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an et optionnel dans le cas contraire. Il permet de déduire les charges comme les intérêts d’emprunt ou les travaux. L’imposition est également calculée avec le barème progressif selon la TMI, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
► Fiscalité des SCPI européennes : taux effectif ou crédit d’impôt ?
Les SCPI investies à l’étranger, comme Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Espagne, Italie, Portugal), bénéficient des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition. Deux méthodes fiscales peuvent s’appliquer :
- Taux effectif (Exemple : Elialys – revenus du Portugal) : Les revenus immobiliers perçus à l’étranger sont exonérés d’impôt en France, mais ils sont pris en compte pour calculer le taux d’imposition global sur les revenus français. Ce taux est ensuite appliqué aux seuls revenus français, permettant de maintenir la progressivité de l’impôt.
- Crédit d’impôt (Exemple : Eurovalys) : Les revenus étrangers sont imposés en France, mais un crédit d’impôt est accordé pour compenser l’impôt payé à l’étranger. Il s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. Il y a généralement un phénomène appelé « frottement fiscal », dû à l’augmentation du taux moyen d’imposition.
Dans les deux scénarios, les conventions fiscales s’appliquent également aux prélèvements sociaux, qui ne seront ainsi pas dus sur les revenus immobiliers en provenance de l’étranger.
► Exemple chiffré : SCPI Eurovalys – méthode du crédit d’impôt
Un couple possède des parts de la SCPI Eurovalys générant 10 000 € de revenus fonciers en Allemagne. Ils perçoivent également 80 000 € de revenus en France. Leur TMI est de 30 % :
- En France, l’impôt classique sur des revenus immobiliers français serait de 3 000 € d’impôt sur le revenu (IR) et de 1 720 € de prélèvements sociaux.
- Grâce au crédit d’impôt, ces montants sont annulés. Cependant, l’ajout des revenus de source allemande augmente le taux moyen d’imposition, créant ainsi un « frottement fiscal ».
Calculs :
- Revenus globaux : 80 000 € (France) + 10 000 € (Allemagne) = 90 000 €
- Taux moyen d’imposition avant investissement en SCPI : 11,35 % = 8 172 €
- Nouveau taux moyen après investissement en SCPI : 13,62 % = 9 810 €
Ainsi, pour 10 000 € de revenus étrangers, le surplus d’impôt s’établit à 1 638 €, soit 16,38 % du revenu allemand. En revanche, pour des revenus fonciers français, ce taux atteindrait 47,20 %.
► Approches fiscales différenciantes pour les SCPI :
- SCPI via assurance-vie : Les revenus de SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie ne sont pas immédiatement fiscalisés. En cas de rachat, la plus-value supportera la fiscalité préférentielle de l’assurance-vie.
- Achat en nue-propriété : Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc il n’y a pas d’imposition sur les revenus fonciers, ni d’impôt sur la fortune. De plus, une décote sur le prix d’acquisition des parts est accordée. La reconstitution de la pleine propriété au terme du démembrement est automatique et en franchise fiscale.
- Déduction des intérêts d’emprunt : Dans le cadre du régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui réduit les loyers imposables. Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les investisseurs finançant leur acquisition à crédit.
Les SCPI permettent de diversifier le patrimoine immobilier de nos clients tout en bénéficiant de conditions fiscales favorables selon le pays d’investissement. Une approche fiscale bien pensée aide à optimiser les investissements en SCPI et à en tirer le meilleur parti sur le long terme.
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– toute mention à des performances passées ne préjuge pas des performances futures ;
– investir sur les marchés (financiers, immobilier, …) comporte un risque de perte en capital, de volatilité, et n’offre aucune garantie de gain ;
– les informations d’ordre juridique et fiscal, sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement et tout dispositif fiscal dépend de votre situation.
Avant toute décision d’investissement, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller habituel, afin de vous assurer que votre profil, vos objectifs, votre aversion au risque, … correspondent aux caractéristiques de l’investissement envisagé.
Enfin, les auteurs de ces articles sont susceptibles d’évoquer des solutions patrimoniales gérées par d’autres filiales d’Advenis SA, notamment les SCPI d’Advenis REIM : Eurovalys & Elialys.
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Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est de 9 ans. Risque de perte en capital, revenus éventuels non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. Les performances passées ne préjugent pas de performances futures. La liquidité est limitée.
Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des potentiels revenus pouvant provenir de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement. Par ailleurs, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû et le montant issu de la vente de ses parts.
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