Le démembrement temporaire : une option à considérer pour l’acquisition de parts de SCPI

Le démembrement temporaire peut être une stratégie intéressante pour l’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), permettant à l’investisseur d’acquérir soit l’usufruit soit la nue-propriété des parts. Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent anticiper leur retraite ou préparer un projet futur, sans générer de revenus immédiats, tout en profitant d’une potentielle plus-value à long terme.  

► Principe du démembrement temporaire 

Dans ce cadre, la propriété des parts de SCPI est démembrée pour une durée prédéterminée (généralement entre 5 et 15 ans).   

Pendant cette période, l’usufruitier, souvent une société de gestion ou un investisseur institutionnel, perçoit les dividendes (non garantis) des parts.   

Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement, mais il récupère automatiquement la pleine propriété des parts à la fin du démembrement, sans frais supplémentaires ni imposition additionnelle à ce moment-là.

► Avantages pour le nu-propriétaire

• Absence d’imposition sur les revenus fonciers : Le nu-propriétaire n’étant pas bénéficiaire des revenus durant la période de démembrement, il n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. De plus, il n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant la période de démembrement des parts.
• Réduction du prix d’achat : Le prix des parts en nue-propriété est réduit, cette décote varie généralement entre 18 % et 40 % de la pleine propriété, selon la durée du démembrement, permettant ainsi d’acquérir plus de parts avec le même capital.  
• Potentielle plus-value à long terme : À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, qui peuvent avoir pris de la valeur. La réduction initiale du prix permet de créer une plus-value latente exonérée d’impôt (si le prix de la part se maintient à l’issue du démembrement). De plus, les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention, ce qui peut alléger l’imposition lors de la revente.

► Risques : Risque de perte en capital, revenus éventuels non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. Les performances passées ne préjugent pas de performances futures. Chaque investisseur doit analyser son projet en fonction de sa propre situation fiscale, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. La liquidité est limitée.

► Exemple d’investissement en démembrement temporaire

Ces données sont communiquées à titre d’illustration et ne peuvent, en aucun cas, se substituer à une recommandation personnalisée. Les rendements indiqués ci-dessous sont théoriques et ne constituent pas un engagement d’Advenis Gestion Privée. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, de liquidité, et le rendement n’est pas garanti. Chaque investisseur doit analyser son projet en fonction de sa propre situation fiscale, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer.

Un investisseur achète des parts de la SCPI Eurovalys en nue-propriété pour une durée de 10 ans, avec une décote de 31 %.

Si la valeur d’une part en pleine propriété est de 960 €, l’investisseur paiera 662 € pour une part en nue-propriété.

Au terme de 10 ans, il récupère automatiquement la pleine propriété des parts. Si la part vaut toujours 960 €, l’investisseur aura réalisé une plus-value latente de 45 %, sans avoir été imposé sur les revenus fonciers durant la période de démembrement. De plus, la revalorisation potentielle des parts de SCPI pourrait encore accroître cette plus-value.  

Par ailleurs, à l’issue du démembrement le nu-propriétaire perçoit les dividendes pour un montant supérieur à ce qu’il percevrait s’il avait investi la même somme en pleine propriété.

En effet, à terme, l’investisseur percevra l’intégralité des revenus générés par la part, mais il aura acheté celle-ci avec une décote. Par conséquent, le rendement potentiel à terme sera en principe bien plus conséquent qu’un achat immédiat en pleine propriété. 

Prenons un exemple avec un investissement de 100 000 euros dans la SCPI Eurovalys, offrant un rendement moyen net de 4,80 % par an : 

• En pleine propriété, l’investisseur ferait l’acquisition de 104 parts environ et percevrait donc potentiellement environ 4 800 euros de revenus chaque année, soit un retour sur investissement de 4,80 %. Sans prendre en compte la variation de la part, le capital acquis serait de 100 000 euros. 
• En démembrement temporaire sur une durée de 10 ans, l’investisseur achèterait 151 parts. À l’issue de cette période, il pourrait ainsi percevoir potentiellement près de 7 000 euros de dividendes annuels, soit un retour sur investissement de l’ordre de 7 %. Sans prendre en compte la variation de la part, le montant du capital acquis au terme serait de 145 000 euros.

► SCPI du groupe Advenis et démembrement temporaire  

Les SCPI Eurovalys et Elialys, gérées par Advenis REIM, une filiale d’Advenis, sont particulièrement adaptées à cette stratégie. Elles permettent de combiner diversification internationale et régime fiscal avantageux grâce aux conventions fiscales entre la France et les pays où se trouvent les actifs, les revenus immobiliers de source européenne étant généralement imposés localement, tout en offrant des rendements potentiels sur des marchés dynamiques.  

• SCPI Eurovalys : Cette SCPI investit principalement dans l’immobilier tertiaire en Allemagne, un marché aux fondamentaux solides et dynamique économiquement. Le démembrement temporaire sur la SCPI Eurovalys permet d’acquérir des parts à prix réduit tout en capitalisant sur un marché allemand qui a fait ses preuves.  
• SCPI Elialys : Axée sur des investissements en Europe du Sud (Espagne, Italie, Portugal), cette SCPI offre une diversification géographique sur des marchés en croissance. Investir en nue-propriété sur la SCPI Elialys permet de tirer parti d’une potentielle revalorisation future des actifs dans ces régions.   

L’analyse produite appartient à la société de gestion. Ceci ne constitue pas une promesse. Les perspectives annoncées sont toujours dépendantes des différents indicateurs d’évolution du marché immobilier.

Le démembrement temporaire est une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant anticiper leur retraite ou améliorer leur patrimoine à long terme, sans être soumis à une imposition immédiate. Cela offre une combinaison intéressante de gains potentiels à long terme et de gestion simplifiée des revenus fonciers. 

Retrouvez les spécificités et conséquences d’une souscription de parts de SCPI par voie de démembrement temporaire de propriété dans les conditions générales de démembrement disponibles auprès de la société de gestion. Une souscription par un nu-propriétaire ou un usufruitier est possible seulement si la contrepartie correspondante a été trouvée.