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Faut-il encore investir en loi Pinel en 2021 ?

Posted on 9 juin 2021 | by Estelle Billi | Leave a Comment

Alors que la campagne des déclarations fiscales touche à sa fin, la question se pose pour certains de savoir si les investissements immobiliers, dits de défiscalisation, sont toujours aussi intéressants pour développer son patrimoine à moindre coût ? Et ce, d’autant plus que la « star » des dispositifs fiscaux, la réduction d’impôt Pinel, devrait disparaître sous peu.

Un contexte toujours favorable pour l’investissement immobilier

L’engouement des Français pour la pierre en tant que valeur refuge est toujours aussi fort.

Après une courte période de calme relatif sur le front des transactions immobilières dans les grandes métropoles, le marché immobilier résidentiel repart de nouveau à la hausse avec des délais de vente qui se raccourcissent et des prix qui ont retrouvé leur niveau d’avant covid¹.

En parallèle, compte tenu de la diminution très nette des délivrances de permis de construire sur les douze derniers mois, le marché de l’immobilier neuf se raréfie, de quoi tendre encore un peu plus la loi de l’offre et la demande sur les prochaines années.

Qu’en est-il du côté du financement ? Le niveau des taux d’intérêts actuels favorise très clairement les projets d’investissements immobiliers sur de longues années. Il n’est en effet plus rare aujourd’hui, et cela est même plutôt fortement recommandé, de s’endetter sur des durées de 20 à 25 années, y compris pour de l’investissement locatif.

La réduction d’impôt Pinel : artifice ou véritable carotte fiscale ?

Souvent décriée par ses détracteurs, il n’en demeure pas moins que le niveau de la réduction d’impôt Pinel offerte en contrepartie d’un investissement immobilier, est particulièrement attractif : 21 % au total, contre seulement 11% pour son homologue dans la location meublée (loi Censi-Bouvard) !

Attention toutefois, les investissements réalisés cette année et l’année prochaine seront les derniers à bénéficier du taux de 21%. Pour les décisions d’investissements prises ultérieurement, le taux de la réduction diminuera avant d’être totalement supprimé en 2025.

Des contreparties finalement plutôt raisonnables

Qui dit avantage fiscal, dit contreparties. En effet, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il faut s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 années consécutives. Ainsi, plus la durée de l’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante (21% sur 12 ans). Pour apporter une certaine souplesse aux investisseurs, le législateur offre cependant la possibilité aux personnes ayant pris un engagement de 6 ans seulement de prolonger à l’issue leur engagement pour une durée de 3 ans (renouvelable une fois).

Avant de s’engager, il faut savoir que le loyer par m² sera plafonné selon un barème fixé chaque année par décret et fonction de l’emplacement du bien. Cependant, la prise en compte d’une partie des annexes (balcons, caves…) dans la surface habitable permet souvent de compenser la perte liée au plafonnement.

De même le choix des locataires sera plus restreint puisqu’ils ne devront pas dépasser un plafond de ressources lui aussi déterminé par décret en fonction de la composition du foyer.

Il est cependant tout à fait possible de louer son logement à un parent ou enfant, pourvu qu’il ne soit pas dans le même foyer fiscal.

Au final, un dispositif idéal pour développer un patrimoine immobilier de qualité et concurrentiel

Ce régime fiscal étant réservé aux investissements neufs ou assimilés, les investisseurs bénéficient des dernières normes énergétiques en vigueur. Aux vues des évolutions réglementaires à venir et de leurs contraintes de performances énergétiques, cela représente un avantage concurrentiel non négligeable par rapport aux biens plus anciens sur le marché.

Enfin, la loi impose que les immeubles soient situés dans certaines zones du territoire, dites « tendues », c’est-à-dire là où le déséquilibre entre l’offre de logements et la demande est le plus marqué. De quoi sécuriser son investissement avec un emplacement de qualité !

Avertissement

Dispositions fiscales en vigueur au 09/06/2021 susceptibles d’évolution. Les avantages fiscaux, liés aux investissements présentés dans ce document, sont susceptibles d’évoluer, et dépendent de votre situation personnelle (composition de votre patrimoine, revenus et foyer fiscal). Ce document ne se substitue pas à une consultation fiscale personnalisée. Tout investissement immobilier est avant tout un choix patrimonial et ne peut être principalement motivé par des raisons fiscales.

Advenis Gestion Privée n’intervient pas dans la réalisation des travaux mais uniquement en qualité d’intermédiaire. Avant d’investir dans ce type d’opérations, il est vivement recommandé de réaliser au moins une visite de ce bien immobilier, de se renseigner sur le vendeur et, le cas échéant sur les futurs exploitants du bien, et d’en mesurer les avantages et les contraintes. La durée et le coût des travaux peuvent être amenés à varier compte-tenu de la nature particulière de ce type d’investissement.

Les rendements l’application des dispositifs fiscaux peuvent être conditionnés à une mise en location du bien (soit bail commercial/ soit bail nu à usage d’habitation…). Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Le versement des loyers et la santé financière du locataire (exploitant ou particulier) ne sont pas garantis par Advenis Gestion Privée. La durée des travaux peut être plus longue que celle indiquée lors de l’investissement.

Déclaration de revenus 2019 : Des changements notables sur la déductibilité des cotisations d’épargne retraite

Posted on 10 mai 2020 | by Estelle Billi | Leave a Comment

Pour la deuxième année consécutive, la déclaration des revenus 2019 sera originale, en raison de la mise en place du prélèvement à la source et de l’annulation de l’impôt afférent aux revenus 2018.

Lorsqu’il a conçu le prélèvement à la source, le législateur n’a pas oublié d’imaginer des mesures « anti-optimisation de l’année blanche », notamment en matière d’épargne retraite. Pour anticiper d’éventuels reports de cotisations en 2018, il a ainsi été prévu de limiter la déductibilité des cotisations de l’année 2019 à la moyenne des cotisations acquittées en 2018 et 2019, dans certains cas de figure.

Comme les années précédentes, ces cotisations sont également soumises au plafond de déduction du revenu global. Ce plafond est indiqué sur la déclaration de revenus, sauf pour les primo cotisants en 2019.

Déduction au titre de l’épargne retraite

Chaque membre du foyer fiscal peut déduire du revenu net global les cotisations versées au titre de l’épargne retraite facultative. Un avantage fiscal non négligeable pour les contribuables fortement imposés !

Sont concernées les cotisations versées dans le cadre des plans d’épargne retraite populaire (PERP), des régimes de retraite complémentaire PREFON, COREM et CGOS, des plans d’épargne retraite d’entreprise (PERE) et des régimes de retraite supplémentaire obligatoires d’entreprise (« article 83 ») ainsi que les versements volontaires effectués depuis le 1er octobre 2019 sur les nouveaux plans d’épargne retraite (PER).

Des conditions à respecter

Heureusement, le plafonnement spécifique à l’année 2019 ne trouvera pas à s’appliquer dans tous les cas de figure ! Seuls les contribuables soupçonnés d’avoir voulu optimiser l’année blanche de 2018 seront pénalisés en 2019. De fait, la règle de la moyenne s’applique dès lors que deux conditions cumulatives sont remplies : le montant versé en 2018 est inférieur au montant versé en 2017 et au montant versé en 2019. Si vous êtes concerné, alors la déduction de vos cotisations 2019 sera malheureusement plafonnée à la moyenne de vos cotisations versées en 2018 et 2019.

En pratique, le contribuable n’a aucune démarche ou calcul particulier à réaliser. Il reporte l’intégralité des cotisations versées en 2019 dans les cases adéquates. L’administration effectuera elle-même les calculs si la limitation doit s’appliquer.

Dans les faits, ne sont pas concernées par la moyenne et seront intégralement déductibles, dans la limite du plafond de déduction :

Les cotisations versées en 2019 sur les nouveaux PER, une réelle aubaine qu’il fallait savoir saisir en 2019 !
Les cotisations versées en 2019 sur les contrats « Madelin »

Les cotisations versées en 2019 lorsque le contribuable n’avait rien versé en 2017 (primo cotisant en 2018 ou 2019)
Les cotisations versées en 2019 si elles sont inférieures ou égales à celles versées en 2018
Les cotisations versées en 2019 si celles de 2018 étaient au moins égales à celles de 2017

Illustration :

Cotisations 2017	Cotisations 2018	Cotisations 2019	Limitation ?	Déduction 2019
0 €	1 000 €	5 000 €	Non	5 000 €
5 000 €	1 000 €	1 000 €	Non	1 000 €
5 000 €	5 000 €	10 000 €	Non	10 000 €
5 000 €	0 €	5 000 €	Oui	2 500 €
5 000 €	1 000 €	5 000 €	Oui	3 000 €

Si ces règles transitoires paraissent bien compliquées, gageons qu’elles seront bientôt derrière nous et que la campagne de déclarations 2021 signera un « retour à la normale » !

Pourquoi le PER va devenir le placement préféré des Français

Posted on 18 avril 2020 | by Estelle Billi | Leave a Comment

Lancé le 1^er octobre 2019, le PER, nouveau produit d’épargne retraite qui succède au PERP et au contrat Madelin, rencontre un franc succès auprès des Français avec l’ouverture de plus 84.000 plans d’épargne retraite en l’espace de trois mois. Quelles sont les raisons de cet engouement ? Le PER peut-il devenir le nouveau placement préféré des Français ? Le PER et l’assurance-vie sont-ils complémentaires ? Le point avec Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée.

La crise sanitaire actuelle liée au coronavirus, qui s’accompagne d’une très lourde crise économique, a d’ores et déjà fait une victime collatérale. La réforme des retraites est en effet mise en suspens, reportée, voire purement et simplement annulée. Pourtant, pour chaque Français, la question de la préparation et du financement de sa retraite reste entière. Comment dès maintenant, est-il possible de se constituer un patrimoine pour compenser la perte de revenus lors du passage à la retraite ? L’assurance-vie ? Malgré la baisse du rendement du fonds en euros, ce contrat demeure toujours en tête de liste des placements préférés des Français. Mais, son principal intérêt est surtout de faciliter la transmission de son patrimoine grâce à une fiscalité avantageuse. A l’inverse, pour ceux qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires pour la retraite, le PER a une réelle carte à jouer en lieu et place de la traditionnelle assurance-vie.

Une fiscalité avantageuse

De fait, ce nouveau placement, qui n’a encore pas fêté sa première année d’existence, bénéficie de nombreux atouts notamment pour les ménages soumis à une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %. L’épargnant a en effet la possibilité de déduire de son revenu imposable les sommes versées sur ce placement pendant l’année, dans la limite de 10 % des revenus professionnels, nets de cotisations, avec une déduction maximale pour 2020 de 32.419 euros. En outre, si à l’année N, ce plafond n’a pas été atteint, il est possible de reporter ce reliquat jusqu’à l’année N+3. Un dispositif qui peut permettre à un épargnant soumis à un taux d’imposition de 45 % de déduire jusqu’à 126.000 euros sur son revenu imposable.

Ce placement se révèle aussi très intéressant afin de protéger son conjoint. Grâce à la mutualisation des plafonds de déduction, le conjoint possédant le revenu le plus bas peut bénéficier d’un plafond plus élevé. Le PER constitue donc un outil idéal pour piloter au mieux sa fiscalité, notamment dans les cas d’importants différentiels de revenus au sein d’un couple. Moderne et souple, ce placement possède de nombreux atouts et peut être mis en place dès aujourd’hui pour profiter d’une déduction immédiate grâce au prélèvement à la source.

Une sortie en rente favorisée

A la différence des anciens produits d’épargne retraite, il est possible de récupérer en une seule fois l’intégralité de l’épargne issue des versements volontaires. Cette sortie en capital n’est toutefois qu’une option. L’objectif premier du PER est de faciliter voire de démocratiser la sortie en rente de son produit d’épargne. Reste que l’investisseur peut finalement opter pour différents schémas de sorties : rente viagère, sortie en capital en plusieurs fois, ou encore sortie en rente et en capital. Mais il est crucial de bien faire attention à la fiscalité en fonction de l’option retenue.

Pour profiter au maximum de l’effet de levier offert par ce placement, il est ainsi recommandé de privilégier une sortie en rente. En effet, si l’épargnant choisi à l’entrée de déduire de son revenu imposable ces versements, ceux-ci seront soumis au barème progressif de l’impôt à la sortie, et cela notamment dans le cas d’une sortie en capital. Même, si dans ce cas de figure, l’épargnant reste toujours gagnant car bien souvent, le taux d’imposition diminue lors du passage à la retraite. Autre atout non négligeable : il est possible en cours de vie du contrat et sous certaines conditions de récupérer le capital investi. Ainsi, même si, en théorie, l’épargne est bloquée jusqu’au départ en retraite, l’acquisition de sa résidence principale, la perte d’autonomie, le surendettement, le chômage de longue durée, etc. sont autant de motifs de déblocage anticipé du capital. Une souplesse considérable pour l’épargnant qui peut préparer sa retraite en toute sérénité tout en sachant qu’en cas de coup dur, le capital n’est pas immobilisé.

Enfin, grâce à de nouvelles règles de transférabilité, il est possible d’y transférer son contrat d’assurance-vie ainsi que l’ensemble des placements d’épargne retraite individuelle et collective déjà acquis vers ce nouveau PER. L’objectif du gouvernement est clair : faire du PER le produit d’épargne retraite qui accompagne les Français tout au long de leur vie. La balle est désormais dans le camp des épargnants pour faire du PER une réelle et totale réussite !

Avertissements

Les avantages fiscaux sont susceptibles d’évoluer et dépendent de votre situation personnelle. Avant d’envisager le transfert d’un contrat existant vers le PER, il est recommandé de prendre en considération les conditions du contrat d’origine et de mesurer les éventuelles conséquences fiscales liées à votre situation personnelle.

Le PER est un placement à très long terme. L’épargne-retraite constituée ne sera disponible qu’au moment de la phase de liquidation de l’adhésion ou selon les cas de déblocages exceptionnels prévus par la réglementation.

Les montants investis sur les supports en unités de compte ne sont pas garantis mais sont sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers

L’immobilier demeure une alternative crédible aux fonds en euros de l’assurance-vie

Posted on 10 janvier 2020 | by Estelle Billi | Leave a Comment

Dans un contexte d’érosion du rendement des traditionnels fonds en euros, les épargnants se doivent de modifier leur comportement et accepter de prendre davantage de risques pour faire fructifier leur épargne. Plusieurs voies peuvent ainsi être explorées pour dynamiser son épargne en fonction de ses objectifs d’investissement.

L’assurance-vie a perdu de sa superbe. Dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, avec des taux longs qui sont même entrés en territoire négatif au cours de l’année 2019, les rendements des fonds en euros – qui concentrent encore 80% des encours totaux de l’assurance – subissent une sérieuse érosion. Pour 2019, les taux de rendements devraient ressortir en moyenne autour de 1,40%. Certes, de fortes disparités subsistent selon les contrats et les établissements financiers. Mais le constat est sans appel : les belles heures du fonds en euros sont clairement derrière lui. Surtout, au regard de la faiblesse actuelle des taux d’intérêts, la promesse de protection du capital contre l’inflation s’avère de plus en plus compliquée à tenir.

Accepter une plus grande prise de risque

Dans un tel contexte, les épargnants français vont devoir repenser leur stratégie d’investissement. De fait, force est aujourd’hui de constater que sans prise de risques, il est difficile, pour ne pas dire impossible de dégager une performance réelle satisfaisante. Réaliser des arbitrages pour dynamiser son épargne devient donc une impérieuse nécessité en fonction de ses objectifs et de son horizon de placement. Or, pour l’épargnant investi sur un fonds en euros, plusieurs voies peuvent aujourd’hui être exploitées pour donner un coup d’accélérateur à son épargne et à son patrimoine sans pour autant prendre des risques démesurés.

Attaché à l’enveloppe financière et liquide que représente son assurance, avec notamment la possibilité de racheter son capital à tout moment, l’épargnant peut tout à fait conserver ce placement. Toutefois, afin de dynamiser son rendement, il aura tout intérêt à jouer la carte d’une allocation diversifiée en plaçant une partie de son épargne sur les fameuses unités de compte. Sans aller sur des supports en actions, soumis aux aléas des marchés financiers, l’investisseur qui souhaite maîtriser son risque pourra miser sur des supports immobiliers de types SCPI, SCI voire OPCI qui sont d’ores et déjà disponibles sur un grand nombre de contrats d’assurance-vie. Avec un rendement moyen de 4,5%, les SCPI constituent en effet une alternative sérieuse et crédible au traditionnel fonds en euros de l’assurance-vie dans le domaine de la Gestion Privée.

Donner sa chance au nouveau PER

L’épargnant dont l’horizon de placement s’inscrit sur le long terme pourra, quant à lui, se laisser tenter par le tout nouveau Plan d’épargne retraite (PER), entré en vigueur dans le cadre de la récente loi Pacte. Le PER présente en effet plusieurs atouts majeurs. Il offre ainsi un réel avantage fiscal à l’entrée puisque les versements volontaires sur ce produit peuvent être déductibles du revenu imposable. Déjà intéressant pour les épargnants avec un taux d’imposition supérieur à 30%, ce produit demeure encore plus attractif pour les personnes fortement fiscalisées, entre 41% et 45%. Transférer son capital d’une assurance-vie vers un PER permet donc à l’investisseur de bénéficier à la fois d’un gain fiscal à l’entrée et d’une capitalisation plus importante.

En outre, la gestion à horizon offerte par le PER apporte à l’épargnant une sécurisation progressive de son capital à l’approche de l’âge de la retraite. Une bonne option également pour un jeune épargnant qui lui permet ainsi de bénéficier d’une gestion plus dynamique et, au fur et à mesure qu’il s’approche de la retraite, de profiter d’une sécurisation de son épargne.

Investir dans l’immobilier en direct

Pour l’épargnant qui a besoin de revenus récurrents à plus ou moins court terme, il aura, pour sa part, tout intérêt à sortir de cette enveloppe d’assurance-vie et d’arbitrer pour une solution immobilière en direct. Une alternative qui doit lui procurer des revenus complémentaires réguliers avec une prise de risque maîtrisée. Dans ce cas de figure, l’investisseur devra privilégier l’immobilier géré, à l’image des résidences étudiantes. Ce type d’investissement présente en effet un double avantage : une absence de gestion du bien immobilier d’une part et, de l’autre, la perception d’un rendement régulier. En outre, l’épargnant pourra bénéficier de la fiscalité particulièrement avantageuse du dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel).

Tout en restant sur le segment de l’immobilier, l’investisseur peut aussi opter pour la SCPI de rendement. Et pour les épargnants soumis à des tranches marginales d’imposition supérieures à 30%, privilégier des SCPI investies à l’étranger constitue également une bonne option, notamment pour limiter la pression fiscale sur ses revenus. Ainsi, l’épargnant passera de 1% voire 1,4% de rendement en moyenne sur le fonds en euros à 4% sur ces solutions immobilières. Tout en s’évitant les tracas classiques propres à la gestion de l’immobilier.

Quelle que soit la solution d’investissement retenue, vu le contexte financier qui pénalise le fonds en euros, les épargnants doivent se faire une raison. Il est aujourd’hui impératif de changer de psychologie et de manière d’investir. Accepter de prendre des risques mais sécuriser est désormais, plus que jamais, une condition sine qua non pour faire fructifier durablement son épargne.