Catégorie : Maîtriser votre fiscalité

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI Eurovalys et Elialys d’Advenis REIM, investissant en Allemagne et en Europe du Sud, offrent des atouts fiscaux spécifiques pour les résidents fiscaux français. Cependant, il est essentiel d’en comprendre les particularités fiscales afin de tirer pleinement parti de leur potentiel.  

► SCPI françaises et européennes : régime micro-foncier ou réel ? 

Tous les revenus fonciers perçus par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent en fonction du montant des revenus : 

• Régime micro-foncier : Ce régime est applicable si l’investisseur perçoit également des revenus fonciers d’un immeuble en location non meublée. Il s’applique lorsque les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et offre un abattement forfaitaire de 30 %. L’imposition se fait au barème progressif, selon le taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cependant, il n’est pas possible de déduire des charges (comme les intérêts d’emprunt). 
• Régime réel : Ce régime est obligatoire lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an et optionnel dans le cas contraire. Il permet de déduire les charges comme les intérêts d’emprunt ou les travaux. L’imposition est également calculée avec le barème progressif selon la TMI, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

► Fiscalité des SCPI européennes : taux effectif ou crédit d’impôt ? 

Les SCPI investies à l’étranger, comme Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Espagne, Italie, Portugal), bénéficient des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition. Deux méthodes fiscales peuvent s’appliquer : 

• Taux effectif (Exemple : Elialys – revenus du Portugal) : Les revenus immobiliers perçus à l’étranger sont exonérés d’impôt en France, mais ils sont pris en compte pour calculer le taux d’imposition global sur les revenus français. Ce taux est ensuite appliqué aux seuls revenus français, permettant de maintenir la progressivité de l’impôt. 
• Crédit d’impôt (Exemple : Eurovalys) : Les revenus étrangers sont imposés en France, mais un crédit d’impôt est accordé pour compenser l’impôt payé à l’étranger. Il s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. Il y a généralement un phénomène appelé « frottement fiscal », dû à l’augmentation du taux moyen d’imposition. 

Dans les deux scénarios, les conventions fiscales s’appliquent également aux prélèvements sociaux, qui ne seront ainsi pas dus sur les revenus immobiliers en provenance de l’étranger. 

► Exemple chiffré : SCPI Eurovalys – méthode du crédit d’impôt

Un couple possède des parts de la SCPI Eurovalys générant 10 000 € de revenus fonciers en Allemagne. Ils perçoivent également 80 000 € de revenus en France. Leur TMI est de 30 % : 

• En France, l’impôt classique sur des revenus immobiliers français serait de 3 000 € d’impôt sur le revenu (IR) et de 1 720 € de prélèvements sociaux. 
• Grâce au crédit d’impôt, ces montants sont annulés. Cependant, l’ajout des revenus de source allemande augmente le taux moyen d’imposition, créant ainsi un « frottement fiscal ». 

Calculs :

• Revenus globaux : 80 000 € (France) + 10 000 € (Allemagne) = 90 000 € 
• Taux moyen d’imposition avant investissement en SCPI : 11,35 % = 8 172 € 
• Nouveau taux moyen après investissement en SCPI : 13,62 % = 9 810 € 

Ainsi, pour 10 000 € de revenus étrangers, le surplus d’impôt s’établit à 1 638 €, soit 16,38 % du revenu allemand. En revanche, pour des revenus fonciers français, ce taux atteindrait 47,20 %. 

► Approches fiscales différenciantes pour les SCPI : 

• SCPI via assurance-vie : Les revenus de SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie ne sont pas immédiatement fiscalisés. En cas de rachat, la plus-value supportera la fiscalité préférentielle de l’assurance-vie. 
• Achat en nue-propriété : Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc il n’y a pas d’imposition sur les revenus fonciers, ni d’impôt sur la fortune. De plus, une décote sur le prix d’acquisition des parts est accordée. La reconstitution de la pleine propriété au terme du démembrement est automatique et en franchise fiscale. 
• Déduction des intérêts d’emprunt : Dans le cadre du régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui réduit les loyers imposables. Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les investisseurs finançant leur acquisition à crédit. 

Les SCPI permettent de diversifier le patrimoine immobilier de nos clients tout en bénéficiant de conditions fiscales favorables selon le pays d’investissement. Une approche fiscale bien pensée aide à optimiser les investissements en SCPI et à en tirer le meilleur parti sur le long terme.